임대차계약 제소전화해, 임대인이라면 반드시 알아야 하는 이유

많은 임대인 분들이 이렇게 생각하십니다. 하지만 전세 사기, 보증금 미반환 분쟁이 끊이지 않는 요즘, 계약 단계에서 분쟁 예방 장치를 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다. "저 계약갱신청구권 안쓰고 갈테니 이사비 지원해줄래요?" 실제 임대인이 저희에게 문의를 주신 내용입니다. 요즘 법을 자의적으로 해석하고 자신의 비상식적인 행동의 근거로 활용하는 모습을 많이 보게됩니다. 제소전화해는 바로 이와 같은 임차인들의 무분별한 요구사항에 대해 미리 방지하고 대책을 수립하는 좋은 수단입니다.

제소전화해란 말 그대로 '소송을 제기하기 전에 미리 합의하는 것'입니다. 임대차 계약에서는 계약 종료 시 발생할 수 있는 각종 분쟁을 미리 약정해두는 법적 장치인데요. 임대인 분들이 가장 많이 겪는 문제가 바로 계약 만료 후 임차인이 이사를 가지 않거나, 원상복구를 제대로 하지 않는 경우입니다. ​ 일반 계약서에도 특약 사항을 넣을 수 있지만, 제소전화해는 법적 효력이 훨씬 강력합니다. 일반 특약은 해석의 여지가 많아 분쟁 발생 시 다시 소송을 해야 하지만, 제소전화해는 법원이나 변호사가 참여하여 작성하기 때문에 향후 분쟁 시 별도의 소송 없이 바로 강제집행할 수 있는 근거가 되는 것이죠. 실제로 법무법인 도아에 상담하러 오시는 임대인 분들의 70% 이상이 '계약 당시 제대로 합의해두지 않아서' 분쟁이 장기화된 경우입니다.

제소전화해를 작성할 때는 구체성이 생명입니다. "빨리 이사 가주세요", "깨끗하게 해주세요"와 같은 추상적인 표현으로는 분쟁을 막을 수 없습니다. 먼저 명도 조건을 명확하게 해야 합니다. "임차인은 계약 종료일인 2025년 12월 31일까지 해당 부동산을 인도하며, 지체 시 1일당 30만원의 지체상금을 지급한다"처럼 날짜와 금액을 특정해야 합니다. 막연히 "계약 만료 시 퇴거"라고만 쓰면 임차인이 "이사 준비 중"이라며 몇 달을 더 버티는 경우가 생깁니다. 원상복구 범위도 구체적으로 명시해야 합니다. 벽지를 언제 교체해야 하는지, 바닥재 손상은 어느 정도까지 수리해야 하는지를 명확히 정해두지 않으면, "원래부터 그랬다"는 주장으로 임차인과 다툼이 생깁니다. 보증금 공제 기준도 미리 설정해두면 나중에 "왜 마음대로 보증금을 뺐느냐"는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q. 인터넷 서식 사용해도 되나요? 비용을 아끼기 위해 인터넷에서 무료 서식을 다운받아 사용하시는 분들이 많은데요, 이게 오히려 더 큰 손실로 이어지는 경우가 많습니다. 인터넷 서식의 가장 큰 문제는 최신 법령과 판례가 반영되지 않았다는 점입니다. 몇 년 전에 올라온 서식을 그대로 사용하면 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. ​또한 일방적으로 임대인에게만 유리한 조항은 법원에서 무효 처리됩니다. 법무법인 도아에는 매달 5건 이상 "인터넷에서 찾은 서식으로 작성했는데 법원에서 효력을 인정받지 못했다"는 상담이 들어옵니다. Q. 비용이 부담스러운데, 꼭 해야 하나요? 제소전화해 작성 비용은 보통 30만원에서 50만원 사이입니다. 하지만 분쟁이 발생했을 때의 소송 비용은 평균 300만원에서 500만원이고, 기간은 6개월에서 1년이 걸립니다. 그 사이에 임대인은 새로운 임차인을 구하지도 못하고, 보증금은 묶여 있고, 매달 관리비는 나가게 되죠. 더 중요한 것은 '누가 작성하느냐'입니다.

법무법인 도아의 변호사들은 단순히 서식을 채우는 것이 아니라 최근 대법원 판례와 법령 개정 내용을 실시간으로 반영하여 조항을 설계합니다. "나중에 문제 생기면 그때 변호사 찾으면 되지 않나요?"라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 그때는 이미 늦습니다. 임차인이 퇴거를 거부하고 소송이 장기화되면 임대인이 감당해야 할 시간적·경제적 손실은 수백만원에 이릅니다. 작성하기로 마음을 먹었다면 실행에 옮겨야 해요. 문제를 먼저 해결하는 그런 지혜가 그치지 않고 살아가셔야 합니다.